“盈利前景不明”依然是2014年養(yǎng)老地產(chǎn)頭上的難題。如何才能扭轉(zhuǎn)這一局面在未來(lái)獲利也一直困擾著行業(yè)。

　　對(duì)于這一問(wèn)題，世邦魏理仕環(huán)球研究部華北區(qū)董事陳紅飛指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展要依托行業(yè)先行、專業(yè)細(xì)分，以及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的相互打通后，通過(guò)各專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效利用，降低社會(huì)成本，才能實(shí)現(xiàn)盈利。

　　記者：從你們掌握的情況來(lái)看，為什么在盈利不明朗的情況下仍有企業(yè)布局養(yǎng)老地產(chǎn)

　　陳紅飛：這些企業(yè)之所以踴躍地進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，是看到了中國(guó)老齡化問(wèn)題以及未來(lái)廣闊的市場(chǎng)前景?，F(xiàn)在進(jìn)來(lái)，也是為占據(jù)市場(chǎng)做準(zhǔn)備。

　　記者：現(xiàn)在很多企業(yè)都去國(guó)外考察養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，從你們來(lái)看，國(guó)外有哪些好的商業(yè)模式是國(guó)內(nèi)企業(yè)可以借鑒的?

　　陳紅飛：國(guó)外的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)模式類似酒店，一般是開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，金融機(jī)構(gòu)持有物業(yè)，管理外包收取管理費(fèi)。提供的服務(wù)是根據(jù)老人身體狀況分級(jí)，服務(wù)內(nèi)容越多，級(jí)別越高，收費(fèi)越高。

　　但因國(guó)內(nèi)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)成熟的運(yùn)營(yíng)商，也缺乏專業(yè)服務(wù)人員，國(guó)外的這一模式目前還無(wú)法落地中國(guó)。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)模式主要是會(huì)員制、押金制等簡(jiǎn)單的盈利模式。

　　其實(shí)，有一種較為理想的模式是在住宅社區(qū)中配套一小部分養(yǎng)老地產(chǎn)。用養(yǎng)老的部分帶動(dòng)住宅銷售，用銷售收益來(lái)補(bǔ)貼養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　記者：在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中，哪一個(gè)環(huán)節(jié)比較重要?

　　陳紅飛：服務(wù)最重要。對(duì)于服務(wù)的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)及其他投資者也比較清楚，很多企業(yè)甚至到國(guó)外尋找服務(wù)管理公司，但因文化差異及國(guó)情差異，國(guó)外服務(wù)管理模式很難落地。在人員培訓(xùn)方面，開發(fā)商又擔(dān)心培訓(xùn)好被高薪挖走，以至于最后養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)只能從保姆公司招人，這必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量和水準(zhǔn)難以提升。

　　但好服務(wù)實(shí)現(xiàn)的前提是這一行業(yè)先形成。形成之后，保險(xiǎn)公司會(huì)制定詳細(xì)計(jì)劃，完善養(yǎng)老護(hù)理保險(xiǎn)，降低養(yǎng)老成本;專業(yè)護(hù)理人才和第三方老年護(hù)理公司也會(huì)出現(xiàn)，以達(dá)降低服務(wù)成本、提升專業(yè)服務(wù)質(zhì)量的目的。

　　實(shí)際上，最理想的是相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)打通，各司其職，只有這樣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才能走上正軌。屆時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的盈利模式和服務(wù)問(wèn)題都將得以解決。

　　記者：在你看來(lái)，未來(lái)誰(shuí)會(huì)成為養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中的主流力量?

　　陳紅飛：現(xiàn)在開發(fā)商、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都在布局市場(chǎng)，他們都有自己核心的競(jìng)爭(zhēng)力，只憑借任何一方力量都很難成為市場(chǎng)主導(dǎo)。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的優(yōu)勢(shì)是建房子，但長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)上，資金和照護(hù)都有壓力，低回報(bào)和長(zhǎng)周期開發(fā)商很難承擔(dān)。

　　對(duì)保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)，便宜可長(zhǎng)期投入的資金是核心競(jìng)爭(zhēng)力，可以開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，對(duì)接養(yǎng)老計(jì)劃，但險(xiǎn)企自己做開發(fā)實(shí)際上意義不大。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有管理能力，但既缺錢也沒(méi)有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)是一張“大餅”，對(duì)各方來(lái)說(shuō)必須分著吃。任何一方想單獨(dú)做所有事情都會(huì)很困難，所以不會(huì)出現(xiàn)單獨(dú)一方成為市場(chǎng)主體的情況。

　　記者：2014年養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的發(fā)展?你怎么看待養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景?

　　陳紅飛：養(yǎng)老地產(chǎn)火起來(lái)也就是這兩年，作為一個(gè)新業(yè)態(tài)，在發(fā)展初級(jí)遇到各種困難也是正常的。至于2014年也很難有大的突破，一個(gè)行業(yè)不是說(shuō)發(fā)展到第三年就能起來(lái)的。開發(fā)商可以在保證收支平衡的情況下嘗試多種盈利模式。

　　未來(lái)的市場(chǎng)前景是很大的，但市場(chǎng)規(guī)范和盈利模式還是需要很長(zhǎng)的培育周期，現(xiàn)在進(jìn)入的企業(yè)要耐心等待，積極應(yīng)對(duì)。