在上海靜安區(qū)，一套破舊的二手房報價可達(dá)8萬元/平方米，理由有且只有一個——這是一套學(xué)區(qū)房。據(jù)記者了解，靜安區(qū)一套房齡老、位置差的學(xué)區(qū)房報價可以比周邊一套全新的非學(xué)區(qū)房報價高2萬元/平方米以上。

　　過去幾年，無論樓市大環(huán)境好與壞，上海的學(xué)區(qū)房價格始終沒有停止上漲的腳步。一些機(jī)敏的商人也從中看到了無風(fēng)險套利的機(jī)會，炒作學(xué)區(qū)房成風(fēng)。面對這樣的“亂局”，地方政府顯然已經(jīng)“坐不住了”。

　　日前，靜安區(qū)教育局發(fā)布的《關(guān)于2014年本區(qū)義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實施意見》指出，從今年起，靜安區(qū)各公辦小學(xué)將開始建立對口入學(xué)新生數(shù)據(jù)庫，靜安區(qū)每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口的入學(xué)機(jī)會。

　　這一頗具“一刀切”意味的新規(guī)被稱為“最嚴(yán)入學(xué)新政”，不過，多位業(yè)內(nèi)人士對本報記者稱，政策看似很嚴(yán)厲，但并沒有徹底解決深層次問題，即教育資源公平分配，因此，“學(xué)區(qū)房熱”還會延續(xù)。

　　學(xué)區(qū)房只漲不跌的神話

　　2009年，吳先生以1.7萬元/平方米的價格購買了一套上海長寧區(qū)的學(xué)區(qū)房，目前，這一房齡達(dá)25年的二手房報價已達(dá)5萬元/平方米，五年內(nèi)價格漲了兩倍。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計，近一年來，上海二手房均價一路攀升，一年內(nèi)的漲幅為18.1%，其中，學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲全市二手房價格，部分區(qū)域如浦東三林，學(xué)區(qū)房的漲幅甚至達(dá)到30%~35%。

　　德佑地產(chǎn)晶華店位于此次出臺新政的靜安區(qū)，該門店經(jīng)理劉東東告訴記者，門店附近對口靜教附小的“晶華園”，盡管小區(qū)本身品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)比較一般，但大戶型房源單價已超過6萬元/平方米，而附近的“達(dá)安錦園”盡管小區(qū)品質(zhì)明顯高于晶華園，但由于不對口靜教附校，單價反而略低于晶華園。

　　“至于一些純粹掛靠戶口用的小戶型學(xué)區(qū)房，單價就更為驚人了，如"海防村"中不乏一些掛牌單價8萬元/平方米的房源。”劉東東稱。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對記者表示，在靜安區(qū)，不僅學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房價格相差很大，重點學(xué)校和非重點學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房總價，價格差也可以達(dá)到20萬~50萬元。

　　靜安區(qū)教育局相關(guān)人士表示，出臺此項規(guī)定的目的正是為了遏制學(xué)區(qū)房倒賣問題。按照規(guī)定，靜安區(qū)公辦學(xué)校依照就近入學(xué)的原則，實行地塊(居委)對口的方法，劃定公辦小學(xué)的對口入學(xué)范圍。

　　進(jìn)入公辦小學(xué)需要兒童和父母戶籍在對口地塊一年以上，房屋戶主和產(chǎn)權(quán)人或承租人為兒童父母。對于同一戶地址享有同校對口入學(xué)機(jī)會的間隔年限，靜安區(qū)教育局此前的規(guī)定是三年。

　　靜安區(qū)教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時表示，考慮到實際情況，新規(guī)定在今明兩年內(nèi)暫時不強(qiáng)制執(zhí)行，而針對疑問較多的雙胞胎、二胎等情況，教育局將當(dāng)作個案處理。

　　“一刀切”能否抑制投機(jī)

　　靜安區(qū)共有13所公辦小學(xué)，其中第一師范學(xué)校附屬小學(xué)、第一中心小學(xué)和教育學(xué)院附屬學(xué)校最為搶手。為了讓孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校接受教育，不少家長爭相購買學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房。

　　教育學(xué)院附屬學(xué)校是一所九年一貫制學(xué)校，由于其周邊學(xué)區(qū)房既對口小學(xué)也對口初中，房價被一路炒高。該校校長張人利告訴記者，學(xué)校經(jīng)過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，同一地段的對口學(xué)生數(shù)原先只有20多人，近幾年來卻猛增到近150人，其中“有大量學(xué)生家長買了房子也不住，一進(jìn)學(xué)校就把房子賣掉”。由此，本來每套房子只有一名入學(xué)名額，現(xiàn)在則要負(fù)擔(dān)2到3人。

　　據(jù)張人利介紹，同一戶址多人入學(xué)的情況極大增加了學(xué)校負(fù)擔(dān)，而買了學(xué)區(qū)房卻不入住的情況實際上也違背了“就近入學(xué)”的基本原則。

　　張人利也向記者表示，靜安區(qū)教育局推出這一政策，保證了就近入學(xué)，控制了對口學(xué)生數(shù)，預(yù)計新規(guī)定的效果會在幾年后顯現(xiàn)。

　　和限購政策一樣，此次“最嚴(yán)入學(xué)新政”也頗具“一刀切”意味，然而，祭出這樣的“狠招”恰恰說明，上海學(xué)區(qū)房的炒作之風(fēng)已經(jīng)讓管理層無法接受。

　　不過，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這一政策能否收到實效還存在疑問。

　　“學(xué)校和房子其實不應(yīng)掛鉤，學(xué)生的"擇優(yōu)錄取"早已演變成"擇房錄取"，本身就給入學(xué)設(shè)置了一道門檻。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員盧文曦對本報記者表示，如果一個學(xué)校容納能力有限，完全可以通過改變劃分范圍來實現(xiàn)，而目前整個區(qū)都實施這樣的政策在無形中增加了社會流動成本和教育資源的浪費。

　　盧文曦表示，如果某個學(xué)生中途轉(zhuǎn)學(xué)，名額空出，但是由于5年的限制，不能由其他學(xué)生來享受優(yōu)質(zhì)教育資源，顯然存在不合理性。“再舉個通俗例子來講，上海到南京的火車，有人在蘇州下車了，現(xiàn)在規(guī)定不允許有人上車，一定要在鎮(zhèn)江才能上，中間的空缺造成資源浪費。”

　　據(jù)劉東東介紹，新政只是規(guī)定了“本區(qū)內(nèi)每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學(xué)機(jī)會”，這也就意味著假如學(xué)區(qū)房業(yè)主在孩子讀完小學(xué)畢業(yè)后再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，接盤的買家將不會受到這一政策的影響，況且靜安區(qū)即便買房入戶，也要在一年后才能入學(xué)。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)靜安區(qū)16家門店統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前學(xué)區(qū)房的交易后，大多數(shù)業(yè)主都是在孩子小學(xué)畢業(yè)后才將房屋轉(zhuǎn)賣，中途轉(zhuǎn)賣的情況較少出現(xiàn)，因此該政策對于學(xué)區(qū)房市場的影響不會特別嚴(yán)重。

　　同時，新政還明確了“人戶一致”家庭在入學(xué)中的優(yōu)先地位，這一舉措顯然是針對近年來一些缺乏實際居住功能的小面積的學(xué)區(qū)房被反復(fù)炒作至畸高價格的局面。

　　德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟對記者稱，新政一旦得到實施，純以掛戶口為目的購買小面積學(xué)區(qū)房的行為將面臨較大的風(fēng)險，不但購買者自身可能享受不到預(yù)想中的學(xué)區(qū)待遇，在轉(zhuǎn)賣時也可能由于政策風(fēng)險而難以獲利。