? ? ?存量房流動起來是個好事情，不僅有利于活躍市場，增加供應(yīng)，而且增加了銀行可貸資金，對貸款進行重訂價，以高收益房貸置換低收益房貸，增強銀行發(fā)放房貸的積極性，緩解流動性風(fēng)險。盡管目前“央四條”已經(jīng)在各大銀行落地，很多媒體和專家也認(rèn)為，修復(fù)疲弱的樓市需求指日可待，但是，筆者認(rèn)為，目前購房購置成本處于歷史上的最高水平，對需求的釋放和增強存量房流動性非常不利。

? ? ?目前，購房購置成本有兩類，一類是稅費成本，另一類就是房貸成本?，F(xiàn)行的住房交易稅費(契稅、營業(yè)稅、所得稅和中介傭金)，還停留在過去10年調(diào)控期間打壓性稅費政策工具上，限制炒房和不合理需求(低于5年的住房流轉(zhuǎn))的初衷與鼓勵房屋流轉(zhuǎn)和改善住房需求相左。房產(chǎn)證不滿5年的住房交易，要繳納房屋總價9%至12%的總稅費。也就是說，一套200萬總價的房屋，若房產(chǎn)證不滿5年就交易的，要繳納20萬左右的稅費，如此高的稅費是首套需求和改善型需求無法承受的，也不利于存量房屋的流轉(zhuǎn)。

? ? ?對于改善型需求來說，在其購置首套房后，會由于家庭規(guī)模擴大(添丁和三代同堂)、收入水平的增加、工作的變動和家庭搬遷，產(chǎn)生了改善住房或換房的需求。試想，家庭規(guī)模擴大要在5年以后嗎？工作變動會超過5年嗎？這兩種情況很少在首次購房5年后才發(fā)生。若考慮到新房辦證時間也要1-2年，從購置首套住房到改善住房，低于5年的人更多，而目前過高的稅負(fù)完全轉(zhuǎn)嫁到改善型購房者身上，對這種需求的抑制很明顯。

? ? ?住房貸款成本也很高。盡管“央四條”明確，首套住房最低貸款利率可到基準(zhǔn)利率的七折，但誰都清楚，七折只是貸款利率的“下限”，具體要由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。從目前來看，對首套購房和改善型購房貸款，銀行能按基準(zhǔn)利率發(fā)放就已經(jīng)相當(dāng)不錯了。

? ? ?利率市場化以后，存款開始“逃離”銀行。為吸收存款，銀行不得不吸收表外化存款和循環(huán)發(fā)行期限較短的高收益的理財產(chǎn)品，以此來滾動期限較長的信貸投放，應(yīng)對利率市場化的沖擊。水漲船高，貸款利率也開始逐漸呈現(xiàn)上浮的趨勢，下浮利率幾乎絕跡。因此，貸款基準(zhǔn)利率與實際發(fā)放利率的差距越來越大，貸款基準(zhǔn)利率的參考意義越來越小，按照基準(zhǔn)及以下利率來發(fā)放貸款的機會成本很大，而收益越來越小，甚至?xí)潛p。

? ? ?由于個人住房貸款不可能像表外貸款、“小微”或消費貸款一樣，可以按基準(zhǔn)利率上浮20%以上來發(fā)放，而且個人房貸期限長，會惡化銀行流動性風(fēng)險，也無法貢獻存款，銀行并不愿意發(fā)放住房貸款。這就是為何金融監(jiān)管當(dāng)局在6月和8月連續(xù)“隔空喊話”，要求支持首套住房需求，也無法緩解銀行“拋棄”房貸的情緒。根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，8-9月份，各大銀行首套住房平均貸款利率在基準(zhǔn)利率的1.05-1.1倍。而同時，以消費貸款的名義來間接發(fā)放住房貸款，從而突破房貸利率限制的貸款行為卻比比皆是。

? ? ?因此，目前在個人住房貸款領(lǐng)域，也存在嚴(yán)重的融資成本高、貸款難問題。本質(zhì)上，這是由兩個方面的原因造成的。一是，監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行支持首套房和改善型住房貸款需求，事實上是將這類貸款作為政策性貸款來看待，但卻讓追求盈利的商業(yè)銀行來執(zhí)行，這本身就是不合理的；二是，屬于政策性扶持的行業(yè)(如小微、三農(nóng)等)，今年以來一直有“定向?qū)捤?rdquo;的貨幣政策支持，源頭上的資金成本降低了，銀行也愿意按照較低的利率來發(fā)放。

? ? ?但是，在公積金不成氣候，問題一大堆的情況下，目前并沒有政策性金融機構(gòu)來支持個人住房貸款；另外，囿于長期以來對樓市的慣性打壓，“定向?qū)捤?rdquo;的貨幣政策也沒有將個人房貸包括進來，造成個人住房貸款盡管事關(guān)民生，大家都覺得很重要，但誰也不支持，成了被遺忘的角落。

? ? ?此次“央四條”已經(jīng)認(rèn)識到了這個問題。為增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力，“央四條”提出，“鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放”。事實上，這是“定向?qū)捤?rdquo;的貨幣政策在個人住房貸款領(lǐng)域的實施，目的不僅是為了增加可貸資金，也是為了降低個人房貸資金來源成本。

? ? ?但是，過去10年，銀行間MBS總共才發(fā)行了3單，而且發(fā)行成本均定在利率區(qū)間上限價格，融資成本很高。今年7月22日，郵政儲蓄銀行發(fā)行了一款MBS產(chǎn)品，A、B兩檔招標(biāo)收益率分別高達5.8%和6.79%。目前，由于無風(fēng)險收益率居高不下，若再考慮到產(chǎn)品管理成本，實施MBS很難從源頭上降低個人房貸成本。而在資本市場上發(fā)行專向金融債券，周期太長，短期內(nèi)見效不大，成本也不見得低多少。因此，未來一段時間，個人房貸成本將依舊居高不下。

? ? ?筆者認(rèn)為，降低購房成本，要從降低稅負(fù)成本和貸款成本同時入手。就前者而言，對改善型購房承擔(dān)的營業(yè)稅全額征收的規(guī)定，建議從首套房的房產(chǎn)證滿5年回歸到滿2年，同時建議降低首套普通住房購置的稅收成本。這里，地方政府可能會擔(dān)心稅收減少的問題，但從長遠看，減稅能刺激存量住房流轉(zhuǎn)，增加住房需求釋放，房地產(chǎn)總稅收是增加的；就后者而言，建議“定向?qū)捤?rdquo;的貨幣政策惠及到首套住房和改善型住房，可以探索銀行以MBS作為抵押品，向央行申請PSL(抵押補充貸款)來低成本融資，定向支持首套住房和改善型住房購置貸款。