日前，合富輝煌市場研究部發(fā)布報告顯示，近三年廣州土地成交均價，從2012年的2805元/平方米到今年上半年的9567元/平方米，上漲了2.4倍。

???? 南洲路地王居市區(qū)之首

???? 報告顯示，2012~2014年上半年，公開出讓的住宅用地總量約1188萬平方米，相比同期新建住宅成交量1754萬平方米，相差566萬平方米。這個數(shù)據(jù)意味著，廣州市十區(qū)的土地供應(yīng)量，相比市場需求而言還是偏少的。

???? 從住宅土地出讓的平均樓面地價看，這3年上升幅度較大，如2012年的住宅土地平均樓面價為2805元/平方米，到今年上半年平均樓面價為9567元/平方米，上漲了2.4倍。考慮到地塊之間的巨大差異，平均樓面地價漲幅未必代表地價絕對漲幅，因此需要比較同地段的地塊價格變化情況。

???? 此外，從同一區(qū)域的不同時期出現(xiàn)的地王看，2014年土地拍賣價格比2012年大幅度上漲，如荔灣、白云、黃埔、番禺等區(qū)的地王兩年左右時間上漲80%以上，花都、南沙兩區(qū)的地王價格漲幅約50%，而海珠區(qū)南洲路2013年5月的地王樓面地價高達(dá)34500元/平方米，暫居廣州市區(qū)地王之首。

???? 合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，地王分布遍及各個區(qū)域，不論是老城區(qū)還是新區(qū)，地價屢屢創(chuàng)新高，說明地價這兩年普遍上漲。而政府土地出讓的底價也屢屢創(chuàng)出新高，加劇地價上漲勢頭。不過，今年下半年以來，房屋市場調(diào)整的影響蔓延至土地市場，開發(fā)企業(yè)預(yù)期不再像過去那么樂觀，拿地舉牌趨于謹(jǐn)慎，地價上升勢頭得到遏制。今年以來，房價出現(xiàn)松動，很多樓盤的價格不同程度調(diào)整，成交明顯下降。

???? 地價成本占房價近五成

???? 土地購置成本是開發(fā)企業(yè)的最大成本。地價與房價之間有復(fù)雜的相互影響作用：地價高，成本昂貴，一定影響未來產(chǎn)品定位和定價，對周邊房價也產(chǎn)生助長效應(yīng)；房價高，市場出現(xiàn)上漲預(yù)期，那么開發(fā)企業(yè)競拍土地的信心會增強，對未來房價和土地價值的評估都趨于樂觀，因而舉牌更積極，土地拍賣價會走高。但是，當(dāng)市場產(chǎn)生變化調(diào)整時，土地成本高就會成為一個要面對的繞不過的“坎”。

???? 2012年，蘿崗區(qū)SDK-D-3地塊拍出4720元/平方米的樓面地價刷新域地王紀(jì)錄，今年5月底項目第二期開盤，網(wǎng)簽均價為13980元/平方米。從地價成本看，占房價的33.8%。

???? 而2013年，南玻地塊則被佳兆業(yè)集團(tuán)以11812元/平方米的樓面地價奪得，盡管未正式進(jìn)入市場，不過從定價看，面對周邊1.3萬~2萬元/平方米的競爭項目，除了突出自身優(yōu)勢資源，還必須走較高端的路線，如果在1.6萬~2萬元/平方米的價格區(qū)間，地價成本占到整個房價的46%~59%，存在一定的成本和市場壓力。

???? 地王或帶來市場風(fēng)險

???? 綜合以上各區(qū)地王個案分析，報告分析指出，首先，由于2013年房價上漲幅度大，土地市場拍出的地王成本壓力不大，基本屬于合理溢價范疇；其次，2013年、2014年第一季度各區(qū)地王拍賣價格在2012年的基礎(chǔ)上大幅度上升，漲幅大約在50%~80%，土地成本上升過快，而2014年基本上房屋市場處于縮量調(diào)整，價格有所下行，土地房屋兩個市場的運行方向相反，造成新地王階段性的成本壓力、市場壓力巨大；第三，盡管地王具有優(yōu)質(zhì)的區(qū)位、地段，資源如山景、江景等豐富，但成本和市場壓力下，通常走向高端市場定位，考慮到市場波動因素，未來有一定的不確定性。

???? 黎文江表示，總體而言，廣州作為一線城市，目前房價、地價較其他一線城市都明顯偏低，城市經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口、財富等價值指標(biāo)居優(yōu)，吸引了本地和外來的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)積極投地布局，城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競投激烈，從大趨勢看，或許近兩年的地王高昂成本并不能阻礙大房企繼續(xù)搶占土地市場的步伐，不過，市場短期波動提醒企業(yè)，地價過高帶來的成本、市場壓力給項目前景帶來不確定性和風(fēng)險，需要理性評估。