? ? 經濟學家，投行專家，販夫走卒，似乎人人都是房地產專家，都喜歡預測房價，有的年年詛咒房價腰斬，房地產崩盤，他們聲稱，中國房價泡沫嚴重，遲早崩盤，他們經常獲得喝彩聲。似乎他們代表了民意，是為平民鼓與呼。可是凡是相信他們的人，沒有不后悔的；也有人認為中國的房價不高，長期看，還得上漲。他們常常受到攻擊，被認為是“人民公敵”。可是，他們似乎是正確的。

? ? 2006年以來，出現(xiàn)了一個描述房地產和房價的熱詞：“北上廣深”，即中國房價最高，對其他城市的房價有標桿意義的四大城市：北京、上海、廣州和深圳，也稱“一線城市”。關于房地產和房價的爭論，多以這四個地方為熱點。

? ? 2009年以來，北京核心城區(qū)，也就是四環(huán)以內，上海的核心區(qū)，也就是中環(huán)線以內的，深圳市區(qū)，也就是關內的房價，大約是每平方米3萬元人民幣，廣州市核心區(qū)約為每每平方米2萬元。這樣的房價高不高？那樣看用什么標準了。如果用房價收入比，則每平方米2-3萬元的價格，肯定是太高了。以北京為例，北京市職工的平均工資，同期大約是每月3000元。一個月收入3千元的普通人，如果買一套100平方米的普通住房，大約需要100年。

? ? 有好事者半認真半玩笑計算了一下，如今在京城買套普通住宅，農民要從唐朝開始種地（三畝），工人從鴉片戰(zhàn)爭時開始做工，小偷要連續(xù)作案10，000次，而“失足婦女”要從18歲“工作”到42歲，以上還必須要不吃不喝，無日無休。如此，房價確實超出了“勞動人民”的購買能力。

? ? 一、房價為什么高

? ? 有人說，中國房價有其特殊性，哪個國家的房價沒有特殊性呢？但是，價格終究是經濟理論可以解釋的，最終還是由供求決定的。

? ? 先看需求。

? ? 需求者也就是買房者這一邊。

? ? 房價高也好，低也好。都是人們買出來，不是說出來的，這種購買還是自愿的，沒人逼你。是買家最后推高了房價的。房價這么高，還有人瘋狂買，這說明，買房的人是真的有錢。

? ? 有錢的當然只是一部分人。從一開始，就說，改革的最終目標是實現(xiàn)共同富裕，但是，具體路徑，是先讓一部分人富裕起來，然后再帶動其他人。到今天，一部分人富裕的目標已經實現(xiàn)，而且是超額完成了任務。

? ? 中國的收入差距，以基尼系數(shù)衡量，多個嚴肅學者的研究，均認為超過0.5的警戒線，接近兩級分化的邊緣?！敦斀洝冯s志，2007年11期的文章“灰色收入與居民收入差距”，根據(jù)官方公開資料計算，得出的結論是：2004年全國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額約12萬億元，人均9200元，5%的高端儲戶（約5000萬人）占儲蓄存款的59%。最高收入1%的儲戶約占33%。

? ? 中國的GDP世界第二，比日本還多。日本人有錢是世界常識。GDP，從收入的角度，就是一國居民的總收入。如果中國的GDP比日本還大，這么多的總收入如果只富裕一部分人，那這些人，比日本人還要富裕，如果收入差距足夠大，那么，中國必然出現(xiàn)一個最富裕的人。群。

? ? 如果我們去美國、歐洲、日本，包括香港，在最豪華的購物場所，看到的都是來自中國的消費者，過去這些地方，最大的客戶群可能是日本人，或者中東的王子們。這些中國的有錢人，動輒就買幾十個愛馬仕、LV等等。奢侈品購物中心的店員們，為了招徠中國客人，必須得學兩句中文。金融危機之后，全球的奢侈品市場萎縮，而中國的奢侈品市場卻絲毫不受影響，還擴大了銷售規(guī)模。無論是豪華跑車，還是名牌手表，無論是天價的茅臺、拉斐，還是古董字畫玉石，有錢人買起來，連眼睛都不眨一下。更不必說那些奢靡的會所，一擲千金的盛宴了。

? ? 總之，這些先富起來的人，富裕得令全世界咂舌。富人并非高枕無憂，相反，富人最恐懼的是錢貶值，而避免貶值就只能靠投資。

? ? 投資投什么？在中國，大部分賺錢的營生，都是特許經營的，只允許國企或央企做。比如石油石化、金融保險、郵政通訊等等。老百姓，包括富人，他們的投資渠道，只剩下幾項：股市、房地產、黃金，珠寶玉石古董等。

? ? 股市有風險，入市需謹慎。也許是股市有時候真有賺錢的機會，比如2006年到2007年上半年，只要買了就能賺，傻子都能賺錢。好多人對股市的風險，認識不夠。而從07年下半年開始的幾年，股市一路下跌，80-90%的人都虧了錢，這時候，才知道股市確實有風險，入市確實必須謹慎。股市的風險何來？

? ? 有上市公司作假，女扮男裝上市帶來的，也有外部因素，如歐美股市的影響。但是，政策的風險，才是最大的。2007年股市最高點，滬市上到6124點，但是，短短幾個月后，就迅速跌落到1644點，有人戲稱，回到大清王朝（1644年清軍入關）。是什么力量在盡力把股市往下拉？人們發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管部門，采取了多想措施，打壓股市，如增發(fā)大盤股、股權分置改革等，似乎股市高了，有人很不舒服，而壓倒股市的稻草，是印花稅。財政部某天半夜十二點，突然在其網(wǎng)站宣布，提高股票交易印花稅。好像有某種力量，在羨慕嫉妒恨股民在股市里掙錢。從那時以后，股民們對股市的熱情似乎就再也沒有回復過，有錢人，更是逐漸遠離這個傷心之地。

? ? 2001年到2010年，是黃金的十年，黃金價格一路上揚。如果能拿上十年，收益是太客觀了。可能，歷史地看，黃金有十年的牛市，也有二十三十年的熊市，比如從1980年到2000年，黃金價格就一路下滑，影響黃金價格的因素，比股市還多還復雜。比如各國央行的黃金儲備戰(zhàn)略和決策，美元的強弱，石油等大宗商品的需求，美國的經濟狀況等等，這些因素，石階上幾乎無人能準確把握，一本投資者根本沒有能力進行預測，所以，即使在黃金十年里，賺錢的人也不多。有錢人，即使有心，也不敢輕易觸碰黃金，包括由黃金衍生品，包括紙黃金，黃金期貨。

? ? 盛世古董，亂世黃金。目下，自然是盛世，古董市場異?；钴S，看電視上的鑒寶類節(jié)目有多紅火就知道了。一下子冒出那么多的稀世珍寶，珍奇物件。走進文物古玩市場，隨便拿起一個小玩意，問問價格，立馬你會石化。自然有不少人發(fā)了財，進入市場早的，利用別人鬧不清真假的時間差，渾水摸魚的是多數(shù)。哪里會有那么多的寶貝呢？錢太多，無處可去，一部分跑到這里，催生了古董或者假古董市場的活躍和泡沫驚人。好在，大部分人在上當受騙之后，理智多了。這個市場畢竟信息不對稱嚴重，市場過于狹窄，流動性差。

? ? ?“錯誤和挫折教育了我們，使得我們比較地聰明起來了”，股市和其他市場的風險和失敗，讓富人們把錢大量投向房地產。

? ? 過去的住房，實行的也是計劃經濟，不是買房，而是等著分房。機關事業(yè)單位和城鎮(zhèn)職工，也就是“政府的人”，都有資格享受政府提供的公房。能不能住上房，住上什么樣的房子，取決于一套打分的程序，誰的分數(shù)高誰排前面，排好了順序后，就是傻等了。權重最大的一項是職務，比如在機關，基本上就是官大者先得。那個時候，如果你沒有戶口或者單位，任你再有錢，也不可能在城里擁有自己的房子，身份把你當在了門外。

? ? 1998年開始，城鎮(zhèn)住房制度改革。取消實物分房，實行貨幣化分房。這是一種進步。一直以來，每個人的工資，要扣除一部分，作為建房的基金。有人可能一輩子都在貢獻，可是因為分數(shù)低，一輩子也沒住上房，跟父母擠在一起。在北京，上海，原先經常看到老少幾代擠在一間破舊小房子、閣樓里。貨幣分房，就是政府不再為有購買能力人的建房，改為由市場供應，政府通過建立公積金制度，進行金融方式的支持。在這個意義上，有人把這個改革，叫住房市場化，也是說的過去的。

? ? 同時，雖然戶籍制度還其作用，但是，農民進城、跨區(qū)域的流動，已成為普遍事實。富裕起來的人，當然喜歡往大城市去。住房制度改革，為外地人，包括符合條件的外籍人，在大城市買房，掃清了最后的障礙。

? ? 以北京市為例，北京的市區(qū)，被界定為五環(huán)以內，在這個區(qū)域內，要有黨政機關、部隊、事業(yè)單位、大中小學、綠化消防公園等等公用地，可供建設住宅的用地是有限的。供求差額巨大。當本地人和外地人，甚至全世界的人，都爭相來北京買房的時候，房價的上漲，是必然的。什么溫州炒房團、山西和煤老板炒房團的故事，能演繹出來的，不是沒有一點由頭的。

? ? 從1998年到現(xiàn)在，可以說，凡是買了房子的人，沒有后悔的，如果說有后悔，就是后悔買的晚，買的少，凡是沒有買的，都悔不當初。榜樣的力量是無窮的，事實勝于雄辯，只有買房才能保值增值，是富人們的共識。

? ? 房價漲得最快的時期，是2008年底到2009年上半年。2007年美國發(fā)生金融危機，逼迫中國采取凱恩斯主義的救市行動，也就是積極的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策，4萬億的財政刺激計劃，和9.6萬億的天量信貸（2009年），共同推動造成流動性泛濫。流動性泛濫的直接后果，就是資產價格的上漲，包括住房。同時，出口急劇下滑，人民幣升值，做實業(yè)賺錢太難，老板們把廠子賣了，拿著錢，也殺到房市里來了。有統(tǒng)計說，中國富人，平均擁有三套房子，價值占其全部資產價值的70%以上。

? ? 還是以北京為例，在2009年5月之前，北京四環(huán)以內的房價，大約只有1.5萬元左右，到了下半年，就翻番了。1.5萬只能在昌平等遠郊區(qū)買。在2009年上半年買了房和沒有買房的人，就是冰火兩重天的生活，幾乎是城鄉(xiāng)差別。

? ? 當然，即使是錢不夠多的人，只要抓住機會，借助銀行抵押貸款，也能實現(xiàn)住房夢。在2009年早些時候，買房的首付只要20%，利率還可以打7折。這部分人，被稱為房奴，因為其后的大部分收入，都要交給銀行還貸款，不過，他們是痛并快樂著的。房價的上漲，房子的升值，他們的總資產還可以增加。

? ? 當然，富人熱衷買房置地，也有文化上的原因，安土重遷，安居樂業(yè)，居者有其屋，都是農耕民族的文化基因，這一點，西方人卻是喜歡遷徙的，美國就是英國人向新英格蘭進軍的結果。

? ? 再說供給。

? ? 供給既有房地產開發(fā)商，也有政府。

? ? 房價在短期，取決于需求，在長期，也就是趨勢上，取決于供給，因為在長期，競爭比較充分，如果某個行業(yè)賺錢多，會引起蜂擁進入，而賠錢了，會引起開發(fā)商退出。所以，房價在長期反應的是成本。

? ? 房子的成本包括三部分：地價，也就是開發(fā)商拿地的成本；建安費，建筑安裝等等的支出；稅費，政府各部門收取的稅收和其他費用。

? ? 從供給角度，在正常情況下，房價就是以上三項成本，再加上開發(fā)商的利潤。開發(fā)商的利潤率，是波動的，一般是10%，高的時候是20%甚至更多。

? ? 如果房價長期上漲，一定是成本過高造成的。

? ? 成本的第一項是地價。

? ? 地價就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過免費的劃撥方式獲得。改革后，開發(fā)商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進入地方政府的財政專戶。

? ? 中國的土地，是兩級所有，村的土地，是村集體所有，城鎮(zhèn)土地，是國有的，只有國有的土地才能進行開發(fā)建房，集體土地必須先轉成國有土地，才能拍賣。

? ? 盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實際的所有者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴隨城市化過程，農村人口向城市流動，小城市向大城市流動，最后就會出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢必出現(xiàn)真正的超級大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動，是造成地價進而房價高的基礎性因素。

? ? 2010年全國各地地方政府的土地出讓金收入是2.7萬億，2011年是3.15萬億。有87%的地方財政依賴土地，對土地出讓金有強依賴的特征。何以如此？

? ? 跟中國的稅收制度有關。中國現(xiàn)行稅收制度是分稅制，稅收大部分是中央稅，地方稅都是小稅，可是，上邊請客，下邊買單的事情卻繁多。地方政府要發(fā)展地方經濟，經辦地方各項事業(yè)，諸如教育、醫(yī)療、環(huán)保、消防等等。地方做的是無米之炊。這還不算，長期以來，政府以經濟建設為中心，追求經濟增長，是某種政治任務。如果不能完成經濟增長指標，也就是GDP增長率，地方首長是沒有政治前途的，所謂“官出數(shù)字，數(shù)字出官”。雖然有時也強調說，不要一味追求經濟增長速度，不把經濟增速作為考核地方官員業(yè)績的唯一的，主要的指標。但是，這不過是說說而已，地方官員如果真的相信這種說法，就太天真了。

? ? 所以地方政府面臨的問題是兩個：自己能用的資金、高的GDP。唯一能一石二鳥的滿足滿足地方政府愿望的產業(yè)只有房地產。一方面，賣地可以有土地出讓金，有真正自己的零花錢；另一方面，房價就是GDP的一部分，房價越高，GDP就越多。所以，地方政府和開發(fā)商，是現(xiàn)行體制下的雙贏利益共同體。這也可以解釋為什么房地產低迷時，地方政府那么積極地幫助開發(fā)商，比如2008年底；以及當中央政府對房地產進行“調控”時，執(zhí)行總是不很給力，比如2010年以來。

? ? 成本的第二項是建安費。這個包括七通一平、人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設備購置及安裝使用費、小區(qū)公共服務及建設費、小區(qū)公共設施建設費等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的

? ? 成本的第三項是政府各部門收取的稅費。稅收有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（是營業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。政府收取的費，各地有差別，明目五花八門，比如渣土費、人防費、中學增建費、舊城改造費、公建地費、墻改費、環(huán)境保護監(jiān)察費、城市綠化費、監(jiān)理費、質檢費、價格評估費、審計費、散裝水泥限袋費、工程質量監(jiān)管費、工程造價管理費、安全監(jiān)察費、勞動定額測定費、外省承包工程管理費、施工圖紙審查費、預算費、施工噪音管理費、專家評審費、衛(wèi)生費、行業(yè)管理部門培訓費、城市建通集資、治安費、報刊費、街道管理費、計劃生育管理費等等。據(jù)著名經濟學家郎咸平估計，大約有12項稅，56項費。幾乎每個政府部門，都有一項收費，房子成了唐僧肉。政府性稅費占房價（非成本，因為稅費大部分是按照房價收取的，比如營業(yè)稅）的70%左右。

? ? 房地產，常被描繪成暴利行業(yè)。房地產開發(fā)商有壟斷者的某些特征，因為城市土地是相對稀缺的資源。但是，根據(jù)最近幾年在滬深兩地上市地產公司的財務報表，地產公司的資產收益率平均大約在10-20%之間，跟銀行、煙草、石油石化比起來，稱不上是暴利。利潤占房價的比例大約是10%。

? ? 明白了房價的構成，就不難理解，為什么2010年以來，在被稱為史上最嚴厲的調控政策（如首套房首付比例提高至30%，二套房首付至60%等）之下，在萬眾喊打的聲浪中，一線城市核心區(qū)域的房價只是輕微下跌，這是利益使然。土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費一項不減，成本基本不變，房價安能下降？

? ? 房價的輕微下跌，主要是行政性限購的功勞。任你再有錢，不允許你買，這個真有釜底抽薪之功效。行政限購，本來是北京市政府的一個地方性手段，因為效果明顯，隨推廣至全國。從這個極端手段出臺之時，就不斷被詬病。行政性限購，有違法之嫌，貨幣可以購買到任何合法的東西，如果貨幣被限制，貨幣的信譽就會受損。今天可以限制購房，明天限制購車（北京在2010年已經實行），后天就可以限制人們買食品了。這其中，沒有不可逾越的鴻溝。行政手段肯定是暫時的，連主管部門（如建設部）的官員也認為，等全國的主要城市房產信息聯(lián)網(wǎng)，限購就可以取消。但是，在不采取是指舉措，房價難以明顯下降之下，行政限購還得繼續(xù)“暫”下去。

? ? 值得一提的，還有小產權房。小產權房，是建在農村土地上的房子，農村土地是村集體所有的，產權證是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的，所以叫“小”產權房。而城里的土地是國家所有的，城里的房子，產權證是城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)的，是“國家級”的，所以可以叫“大產權房”。小產權房，處于合法和非法之間，國家是不予承認的，如果在其轉讓中出現(xiàn)糾紛，法律并不保護小產權房的所有者。

? ? 因為小產權房的地價中，不含有土地出讓金以及稅費，所以，其價格要比同地域的大產權房便宜得多，一般只相當于前者的三分之一。所以，小產權房，盡管有法律上的風險，而且與農民打交道也有諸多麻煩之處，但是，便宜的價格還是吸引了大量在城里買不起房子的年輕人，養(yǎng)老的老年人等。

? ? 其實，沒有道理不承認小產權房的合法地位。難道只有給稅收做了貢獻，給地方政府收入做了貢獻的房子，才算是合法的？！農村土地本來就屬于村集體所有，只要農民處理好了跟村集體之間的利益關系，就沒有違反任何法律。當農村集體土地通過拍賣成為國有土地之后，其搖身一變的絕大升值部分，理應歸村集體所有，可是，這從未被考慮過，這難道公平嗎？同地同權，應該是一個基本的原則吧，如果說農村集體土地不能歸屬農民的話。至于說安全，建筑質量，與土地產權之間沒有任何關系。

? ? 截至2012年，全國共有小產權房60多億平米，如果能讓其轉正，對解決城市住房困難，將善莫大焉，而且城市房價也會明顯回落。

? ? 二、房產稅

? ? 高房價成了某種“公憤”。各種辦法，都得用。好事者，環(huán)顧了一下世界，好像發(fā)現(xiàn)了新大陸[1.58% 資金 研報]。房價真正的殺手锏，不是什么提高首付比例，也不是行政限購，而是房產稅。開始的時候，討論的是物業(yè)稅。

? ? 物業(yè)，一般認為，是香港的提法，指的是房產和地產。后來覺得不妥，因為大陸的土地并非私有，只有地上的建筑才是私有的。后來，就變成房產稅。而房產稅，是1986年就有的一個稅，不過只對經營性的房產征稅?，F(xiàn)在要征收，只需擴大一下范圍，對非經營性房產業(yè)征就可以了。如果是物業(yè)稅，還要重新立法。

? ? 2011年，重慶和上海兩個城市，開始試點征收，但是，征收的范圍較窄，所獲不多，而合適全面推開，一直在討論中。

? ? 圍繞房產稅，有兩個問題，一是，該不該征房產稅，二是，房產稅能不能降低房價。

? ? 主張征收的人認為，發(fā)達國家普遍征收房產稅，因為房產是不動產，搬不走，很難隱藏，稅收逃不掉。可以為地方政府，提供穩(wěn)定的收入來源，所以，很多國家的地方收入，房產稅是主角。如果從長遠角度，我也同意征收房產稅。但是，目前就征，是很不合適的。

? ? 長期看，真正意義的房產稅，是財產稅，征稅的標的，是完全意義上的私有財產?？墒?，嚴格說，中國沒有一個人，擁有自己的房產。真正意義的房產，包括兩部分，土地和地上建筑物。即使拿到了房產證的人，也只是擁有地上建筑物部分，而并不同時擁有土地，不過是擁有70年的房屋租賃權而已。70年之后怎么辦，還需要法律的進一步明確，或者繳費延期，或者免費自動延期70年，主動權都不在業(yè)主一方。而稅收，本質上是對私的侵犯。對不具有完全所有權的房產征稅，在法理上，是有重大瑕疵的。盡管目前，個別地方，已經在征收房產稅，也不能說明，這樣征稅就是適當?shù)摹?/div>