一二線城市土地遇冷

　　1號舉牌，7號舉牌，1號再舉牌一次，短短三分鐘內(nèi)，總價超過60億元的廣州油制氣廠地塊就這樣幾無懸念地成功出讓，創(chuàng)下今年以來廣州賣地會最快結(jié)束的紀錄。21日出讓的這個地塊位于廣州奧體新城東區(qū)，地塊中有配建小學(xué)用地和公交站場用地以及市政道路和綠地。出讓宗地面積295885平方米，是天河區(qū)史上規(guī)模最大的出讓宅地。

　　此前曾表示有意競拍該地塊的富力地產(chǎn)(02777.HK)廣州公司、敏捷地產(chǎn)及越秀地產(chǎn)(00123.HK)均缺席，最終該地塊被廣州市城實投資有限公司以61.5億元摘得，僅高出底價8500萬元，折合樓面價10506元/平方米，溢價率僅1.4%。

　　這樣的低價可謂足夠冷門。因為此前就有業(yè)內(nèi)人士表示其最后拍出的樓面價肯定會達2萬元/平方米?？勺鲄⒄盏氖?，廣州最大規(guī)模的“舊改”項目廣鋼新城在今年2月正式出讓了5幅地塊，折合樓面地價分別在17950元~21568元/平方米之間，溢價率為38%~66%。

　　“今年我們拿地的策略總體趨向保守。”廣州一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)拿地的吳小姐告訴《第一財經(jīng)日報》，盡管今年政府推出的地塊不少，尤其是有很多城區(qū)的舊改地塊，但現(xiàn)在拿地的成本太高，風(fēng)險比較大，因此拿地方面會更加謹慎。

　　實際上，這種低溢價率不光是在廣州，在其他一二線城市也是如此。4月10日，上海長寧區(qū)一宗重磅地塊被上海寶鋼以底價獲得，而2013年5月，就在該出讓地塊的不遠處，曾誕生上海當時的年內(nèi)總價地王。

　　在本月18日南京的一場土地拍賣會上，4幅地塊拍賣僅僅用了5分鐘時間就結(jié)束，甚至還出現(xiàn)了開發(fā)商因為遲到幾分鐘而錯過參與競拍的尷尬局面，創(chuàng)造了南京近幾年土地市場前所未有的冷場。

　　另一個省會城市合肥18日出讓的3幅地塊也遭遇了類似的冷場局面。其中位于濱湖新區(qū)BH2014-07地塊是當天土地掛牌會中地塊面積最大的一宗，達831.63畝，最終該地塊被合肥萬達投資有限公司以底價競得。

　　“成交量的蕭條肯定會傳導(dǎo)到土地市場上來，一些企業(yè)尤其是標桿企業(yè)隨著銷售的放緩肯定會減少拿地。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》，從最近的土地市場競爭來看，今年除了優(yōu)質(zhì)地塊，競爭在逐漸減少，很多地塊以低價或底價成交。

　　放松調(diào)控跡象

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，銷售20強的標桿房企，拿地出現(xiàn)明顯減少，雖然前四月拿地總額達到了1237.11億，超過了去年同期的1101.37億。但從月度變化看，4月單月截至23日，20大房企僅拿地55.95億。而在2013年4月全月拿地額則達到了291.17億。

　　從環(huán)比上看，標桿房企明顯出現(xiàn)愈加謹慎的態(tài)度，連續(xù)四月減少拿地額度，其中1月達到了單月高點，達600.99億。隨后連續(xù)多月下調(diào)，2月拿地額為325.62億，3月萎縮到254.54億，4月更是下調(diào)到目前的55.95億。

　　而如果目前的土地市場局面繼續(xù)，最坐不住的還是地方政府。張大偉說，由于一二線城市對土地財政的依賴度最高，因此地方政府財政的需求迫使他們會放松樓市調(diào)控。

　　4月22日，無錫戶籍新政正式出臺。新政規(guī)定，自2014年5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

　　本周，杭州市發(fā)改委建議，建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價政策預(yù)報制度，房企在重大調(diào)價發(fā)布前，必須通報市有關(guān)部門。

　　張大偉認為，從目前來看，房企肯定會減少拿地，為了土地財政，地方政府未來也肯定有放松調(diào)控的積極性。但對整個房地產(chǎn)市場來說，并不是地方放松調(diào)控就能扭轉(zhuǎn)整個市場，最關(guān)鍵還在于國家的房產(chǎn)信貸政策能否轉(zhuǎn)向?qū)捤?，如果信貸不放松，地方政府的救市并不能完全解決問題。

　　例如，目前信貸方面普遍嚴格執(zhí)行“認房又認貸”政策。即無論購房人現(xiàn)時名下是否有房產(chǎn)，只要之前有過住房貸款的記錄，就被認定為二套房，這造成“賣一買一”的改善型購房者群體購房成本增加，甚至失去購房資格。

　　“目前很多地方庫存增加比較厲害，除非信貸方面能有比較大幅度的釋放，否則整體市場降溫的趨勢很難扭轉(zhuǎn)。”張大偉說。

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