面對(duì)各地房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，地產(chǎn)商們看在眼里，憂在心頭。為了扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)，不少地產(chǎn)商打出了“零首付購(gòu)房”的噱頭，買樓送車位、買樓送家電、買樓送家具等等各種很久沒(méi)有使用過(guò)的促銷招數(shù)“重現(xiàn)江湖”。不過(guò)，已經(jīng)受夠了地產(chǎn)商冷眼的買房人似乎對(duì)這些促銷招數(shù)并不感冒，猶如股市投資者坐等IPO開(kāi)閘個(gè)股暴跌，購(gòu)房人也在等著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，這使得各地的新房空置量直線上升。

　　對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，馬年的日子的確并不好過(guò)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月中旬，20家標(biāo)桿房企年內(nèi)合計(jì)銷售房屋18.8萬(wàn)套，銷售額為2414億元，僅僅完成了2013年全年銷售額8515億元的28.3%。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至2014年5月25日，北京期房住宅庫(kù)存40771套，現(xiàn)房住宅庫(kù)存34296套，合計(jì)達(dá)到了75067套。繼去年1月份以來(lái)，這一庫(kù)存量再次攀至歷史高點(diǎn)。

　　國(guó)內(nèi)房屋的空置量到底處于什么狀況，我們可以從中信里昂房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管王艷的一份研究報(bào)告中看出一些端倪。“從2000年到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)空置房約有1000萬(wàn)套，按每套100萬(wàn)元的均價(jià)估計(jì)，大概是10萬(wàn)億元，占國(guó)內(nèi)GDP的18%。目前，這一空置率還將繼續(xù)上漲。據(jù)測(cè)算，中國(guó)人每年的住宅入住需求量大約是700萬(wàn)套，按每套建筑面積100平米計(jì)算，就是7億平方米的建筑量。實(shí)際上，從2011年到2013年，中國(guó)每年的住宅建筑量都超過(guò)這個(gè)數(shù)字，實(shí)際每年銷售約1000萬(wàn)套房，而實(shí)際入住只能達(dá)到700萬(wàn)套。報(bào)告估計(jì)，未來(lái)兩年到三年新房空置量還會(huì)以每年300萬(wàn)套至400萬(wàn)套的速度增加，到2017年很可能會(huì)達(dá)到1800萬(wàn)套，其占GDP的比例將從現(xiàn)在的18%提高到約35%。我們認(rèn)為2014年是真正的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)，從2014年開(kāi)始銷售量會(huì)收縮，而2013年-2020年期間我們預(yù)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量會(huì)收縮36%，收縮差不多超過(guò)1/3。”王艷表示。

　　新房賣不動(dòng)，撓頭的不僅是開(kāi)發(fā)商，還有嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地方政府。為幫助地產(chǎn)商擺脫新房銷售困境，國(guó)內(nèi)最早掀起房產(chǎn)降價(jià)潮的杭州市出臺(tái)了國(guó)內(nèi)首個(gè)房屋銷售“限降令”。杭州市房管局和物價(jià)局規(guī)定，從5月23日開(kāi)始，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，那么相關(guān)部門將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。而在“限降令”出臺(tái)前的一周，杭州市不少降價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被房管局請(qǐng)去約談，并被告知房管局和物價(jià)局將推出降價(jià)備案制度。

　　然而，通過(guò)政府行政手段頒布“限降令”來(lái)控制房?jī)r(jià)下跌絕非適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正道。況且，政府有頒布“限降令”的自由，買房人也有何時(shí)選擇買房的自由，這二者之間的博弈，地方政府很難勝出。

　　其實(shí)，各地的新房之所以賣不動(dòng)，主要是各地剛需購(gòu)房者的需求和各地大量供應(yīng)的新樓盤(pán)數(shù)量之間構(gòu)成了不匹配的關(guān)系。要解決這一供需矛盾，還得另辟蹊徑尋找新的買房人，以便達(dá)成新的房屋供需平衡，只是該去哪里尋找新的買房人呢？

　　我國(guó)目前開(kāi)展的城鎮(zhèn)化建設(shè)大潮、土地流轉(zhuǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓大潮以及農(nóng)民工養(yǎng)老和育兒需求讓各地政府看到了解決新房銷售難的新途徑，那就是放開(kāi)戶籍管理的口子，允許農(nóng)民工到打工所在地落戶，通過(guò)人口擴(kuò)張的方式來(lái)解決新房銷售難的囧況。5月23日，在“廣東新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”專題座談會(huì)上，廣東省公安廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣東省擬全面調(diào)整城市戶口遷移政策。具體細(xì)則是進(jìn)一步放寬直系親屬投靠條件除廣州市、深圳市兩個(gè)特大城市的老人投靠子女有所控制之外，其它各地直系親屬間相互投靠(夫妻投靠、子女投靠、老人投靠)均全面放開(kāi)，隨時(shí)辦理；全面放寬本科以上學(xué)歷畢業(yè)生入戶，凡在城市有固定住所、就業(yè)的大學(xué)本科以上學(xué)歷畢業(yè)生，均可在廣東省大中城市落戶；全面放寬廣東省中小城市(城鎮(zhèn))落戶政策。

　　就在廣東省出臺(tái)戶籍新政之前的4月22日，無(wú)錫市戶籍新政也正式出臺(tái)。規(guī)定自2014年5月1日起在該市購(gòu)買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)無(wú)錫市落戶。與此同時(shí)，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局4月25日前出臺(tái)購(gòu)房新政，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海市、崇左市等城市的戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。5月30日，?？谑幸蔡岢鰧?shí)施“購(gòu)房入戶”政策，自6月1日起在?？谑匈?gòu)買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房，并已合同備案的本省籍購(gòu)房人，可在該市申請(qǐng)登記本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合計(jì)劃生育的未婚子女的戶口，申請(qǐng)登記戶口人數(shù)總計(jì)不能超過(guò)5人。

　　走一走，瞧一瞧，各地政府眼見(jiàn)新房銷售艱難，其解決賣房難的思路已經(jīng)從“賣房”的表象延展到“搶人”的內(nèi)涵。南方長(zhǎng)三角地區(qū)和珠三角地區(qū)通過(guò)率先實(shí)施戶籍新政，誘使中西部地區(qū)的打工者從一人去南方打工變成全家去南方落戶。伴隨著這種戶籍新政實(shí)施效應(yīng)的不斷凸顯，中西部地區(qū)不僅勞動(dòng)力流向呈現(xiàn)出“一江春水向東流”的態(tài)勢(shì)，就連勞動(dòng)力所在家庭也隨著勞動(dòng)力的遷移而遷移，這將成為未來(lái)幾年中國(guó)民工潮的新動(dòng)向。

　　某種程度上來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)各地現(xiàn)今實(shí)施的戶籍新政新意還不多，純粹是出于新房銷售的壓力不得已而為之。而從全球城鎮(zhèn)化建設(shè)歷史來(lái)看，國(guó)內(nèi)各地政府不過(guò)是亦步亦趨。像俄羅斯地域面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我國(guó)，但是俄羅斯人口的十分之一居住在莫斯科，其遠(yuǎn)東地區(qū)數(shù)百萬(wàn)平方公里區(qū)域人口稀少。比如日本，盡管地少人多，但是據(jù)日本《朝日新聞》今年3月29日?qǐng)?bào)道，一項(xiàng)預(yù)測(cè)報(bào)告稱由于人口減少，到2050年日本約六成國(guó)土將成為無(wú)人區(qū)。目前，日本境內(nèi)無(wú)人區(qū)接近兩成。由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)的突飛猛進(jìn)，會(huì)促使更多農(nóng)村家庭搬遷到城里落戶。若你現(xiàn)在或未來(lái)在可能成為無(wú)人區(qū)的地域購(gòu)房，損失顯而易見(jiàn)。

　　隨著中西部地區(qū)勞動(dòng)力及其家庭向長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)的遷移，這些地區(qū)的新房由于得到后來(lái)移民者的新需求支撐得以頂住大幅下跌的壓力，但是中西部地區(qū)建造的大批新房由于人口的大量流失呈現(xiàn)出供大于求的嚴(yán)重失衡狀態(tài)，這些地區(qū)的新房?jī)r(jià)格可能面臨雪崩式下跌。投資中西部地區(qū)的二線、三線、四線城市的購(gòu)房者或投資者，不要再急著出手囤房了，完全可以坐等房?jī)r(jià)下跌后再出手也不遲。

　　不是我們不明白，而是這個(gè)世界變化太快，當(dāng)南方各個(gè)城市的當(dāng)家人用戶籍新政吸引新移民時(shí)，我們不禁發(fā)現(xiàn)，賣房已經(jīng)OUT了，“搶人”才是正道理。