在房價處在下降通道之際，房開公司打出這樣的牌子，無疑給買房者吃了一顆定心丸—三年后，就算這個房子不入住直接還給房開，也能享受每年近7%的收益，比銀行定期存款收益要高一些。

　　對一個樓盤來說，這樣的銷售模式之前比較少見。但在樓盤之外，這樣的銷售模式這幾年卻在不同的領域出現(xiàn)。珠寶、紀念幣、名酒、藝術品等，都曾通過包裝成理財產(chǎn)品的形式，招徠投資者。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，這種鎖定期限后，賣家再以本金+固定收益回收的“實物理財產(chǎn)品”，它實質(zhì)上受益的是該產(chǎn)品的“出品方”，它的目的是解決“出品方”的融資問題。對于投資者來說，要不要選擇這種產(chǎn)品作為投資手段，需要觀察產(chǎn)品標的的真實價值以及其增信手段，而不能只看收益率。

　　買房子三年固定收益20% 是炒房還是買理財產(chǎn)品？

　　日前，市區(qū)某樓盤承諾，買了他們的房子，三年后房開公司接受買家的無條件退房，不僅本金全部退還，還外加本金的20%的收益金。

　　經(jīng)歷了連續(xù)幾年房價下跌的溫州，房開商這樣的承諾，無疑使一些買房者心動。因為在買房者看來，不管三年后房價怎么變化，買這個房子至少不會被套牢。

　　對于房開商的這種銷售模式，不同的人站在不同的角度，有不同的解讀。

　　溫州某房產(chǎn)營銷公司負責人在他自己的博客上對此進行評論：“近日許多意向購房者咨詢我，可以下手買這個房產(chǎn)嗎？我的回答是肯定的。”

　　支撐該負責人“肯定回答”的理由是他認為溫州的房價已經(jīng)觸底，現(xiàn)在已經(jīng)是買入房子的時機。此外，即便房價沒有如期上漲，對購房者來說，還有一個退房的權(quán)力可以行使，且行使這個權(quán)力的同時，還能享受每年接近7%的收益。

　　在這位負責人看來，房開公司這樣的銷售模式對購房者來說是炒房與理財兩相宜。

　　而在一位銀行理財師的眼里，房開公司把房子包裝成了類似于“資管計劃”的理財產(chǎn)品，其目的是解決房開商的融資問題，并不是很好的投資手段。

　　“假設有一房開公司，發(fā)行了一款理財產(chǎn)品，以自己即將開盤的樓盤做抵押，給出年化收益率7%，這樣的產(chǎn)品，你買不買？”這位銀行人士說，其實上述樓盤的這種銷售模式，換個角度看，就是這樣的產(chǎn)品。而目前市場上主流的資管計劃，收益率通常在10%，但即便是這樣的收益率，普通市民買得也不多。

　　該銀行人士說，近幾年來，包括銀行在內(nèi)的很多機構(gòu)，都發(fā)行過不同標的的“實物理財產(chǎn)品”，模式都差不多，實踐證明，這種產(chǎn)品現(xiàn)在越來越難銷售了。

　　藝術品、黃酒、珠寶、紀念鈔 都曾采用過這種方式來銷售

　　樓盤采用這種方式來銷售，之前并不多見，但這種銷售方式這幾年卻在不同的領域出現(xiàn)過。

　　最近，我市一貴金屬銷售公司正在銷售一款生肖紀念幣產(chǎn)品，一套紀念幣標價2.2萬元。與普通的紀念幣銷售方式不一樣的是，這套“限量銷售”的紀念幣，有“增值回購”的功能。買家買了這套紀念幣滿一年之后，有以原價108%的價格“退回”給銷售商的權(quán)限。

　　之前，該公司在另一款紀念幣上實行過這種策略，期限為一年，回收價是原價的110%（推廣期為112%）。據(jù)該公司負責人介紹，用這種方式來銷售紀念幣，比正常銷售紀念幣的效果好很多。記者獲悉，采用這種方式銷售的紀念幣，比單純銷售的同規(guī)格紀念幣，價格要高出不少，因此鎖定期滿之后，幾乎所有的投資者都選擇了“退回”，享受了固定收益。

　　前些年，我市一珠寶商業(yè)曾推出買鉆石滿一年以原價112%回購的舉措。利用這種“誘人”的條件，增加了銷量。

　　在銀行，前些年也有這樣的“實物理財產(chǎn)品”銷售。某銀行曾推出了一款“藝術品基金”，對某一幅油畫進行標價，投資者可以用一定的金額“買下”這幅畫，但在鎖定期內(nèi)不能帶走這幅畫。鎖定期滿后，如果投資者覺得這幅畫升值的幅度超過銀行給出的固定收益，那么投資者可以選擇帶走油畫；如果投資者覺得買下這幅畫不劃算，則可以把畫的所有權(quán)還給銀行，銀行給投資者固定回報。另外一銀行還對某酒窖的一批黃酒進行包裝，進行類似的銷售。

　　“現(xiàn)在，隨著銀行對理財產(chǎn)品的管理日益嚴格，這種產(chǎn)品在銀行間漸漸淡出。”一銀行人士說，這種產(chǎn)品，現(xiàn)在只出現(xiàn)在一些實物銷售的實體店了。

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　　發(fā)行主體“醉翁之意不在賣產(chǎn)品” 而在于融資

　　“如果你覺得上述實物理財產(chǎn)品以回購的形式向投資者推介，單純是為了增加銷量，你就錯了。他們的真正目的是為了融資。”我市一銀行人士說，企業(yè)若遇到現(xiàn)金流問題，采用這種方式或許可以以較低的成本解決資金問題。

　　以房開公司為例，目前的融資手段有向銀行貸款、發(fā)行信托產(chǎn)品、發(fā)行資管計劃等。銀行貸款的成本最低，但現(xiàn)在銀行信貸對房開收得比較緊，所以很多地產(chǎn)項目從銀行獲得貸款的難度很大。銀行貸款之外，信托是很多房開商的另一融資手段，它的融資成本要比銀行貸款高，門檻也較高，很多地產(chǎn)項目也不符合發(fā)行信托的條件。去年開始，一些地產(chǎn)商在銀行借貸與信托之外，又找到了“資管計劃”這樣的融資方式，成本跟信托不相上下，目前這種產(chǎn)品給到投資者手中，收益率在10%左右，但對地產(chǎn)商來說，綜合成本不低于15%。

　　該銀行人士說，通過鎖定期限，然后再以“本金+固定收益”的形式，來銷售產(chǎn)品，實際上相當于拿這個未交付的樓盤當?shù)盅何?，然后向購買者借錢，再來建設這個項目。“比起信貸、信托等金融產(chǎn)品，有各種監(jiān)管或風控，這種融資模式更簡單，幾乎可以等同于民間借貸了。”該人士說，比起單純的民間借貸，這種模式增加了“抵押標的物潛在的升值空間”這樣一個利好，所以，即便收益率比民間借貸低，看上去也會比純粹的給予利息要誘人一點。而產(chǎn)品的發(fā)行主體，也可以通過銷售產(chǎn)品的方式，以較低的成本獲得資金。

那么，對于這種“類民間借貸”方式，投資者應該怎么對待？業(yè)內(nèi)人士說，首先還是要看“抵押物”的真實價值以及預期的升值空間。如果當前的售賣價格已經(jīng)遠高于市場平均價，則投資者不宜盲目買進。其次，要看這個發(fā)行主體對該“實物理財產(chǎn)品”的增信手段，除了“抵押物”本身，還有沒有其他的保障。若無其他增信手段，單個產(chǎn)品的風險就會較高。