? ? ?據(jù)統(tǒng)計(jì)，從134家上市房企公布的半年報(bào)來看，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2621億元，同比增長(zhǎng)41%；而歸屬于母公司凈利潤(rùn)316億元，同比增長(zhǎng)27%。

? ? ?導(dǎo)致凈利潤(rùn)增速與營(yíng)業(yè)收入增速不匹配的主要原因在于毛的下降。數(shù)據(jù)顯示，134家地產(chǎn)公司上半年的平均毛利率為35.7%，比去年同期下降了3.7個(gè)百分點(diǎn)，而凈利潤(rùn)率也下降了1.4個(gè)百分點(diǎn)。房企利潤(rùn)率持續(xù)下滑，在面粉貴過面包的影響下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房企未來利潤(rùn)率將承壓。

? ? ?均價(jià)上漲利潤(rùn)下滑

? ? ?在記者統(tǒng)計(jì)的萬科、保利、中海、恒大、招商、金地、碧桂園、華潤(rùn)、世茂、雅居樂10家龍頭房企中，除了世茂房地產(chǎn)今年上半年毛利率從去年的34.43%升至35.52%外，其余9家房企毛利率均出現(xiàn)下滑。其中降幅最大的房企為華潤(rùn)置地，該公司上半年毛利率為31.45%，與去年相比下降16.1個(gè)百分點(diǎn)，而萬科、、中海地產(chǎn)以及恒大地產(chǎn)的毛利率也分別縮水3.67個(gè)百分點(diǎn)、6.69個(gè)百分點(diǎn)、4.54個(gè)百分點(diǎn)和1.31個(gè)百分點(diǎn)。

? ? ?房企近期披露的中報(bào)顯示，除了萬保中恒之外，碧桂園、龍湖地產(chǎn)、、融創(chuàng)中國(guó)毛利率均出現(xiàn)不同程度的下滑。多位房企人士在接受記者采訪時(shí)均表示，正是由于毛利率下滑明顯，成本控制已經(jīng)成為房企下半年重要目標(biāo)。萬科總裁郁亮曾坦言，未來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利率回報(bào)有望回落到一個(gè)合理水平，并向制造業(yè)靠近。

? ? ?不過，今年上半年可謂房企銷售的黃金期，大部分房企銷售額和銷售面積同比大增。其中萬科、保利、華潤(rùn)、世茂等多家房企完成全年銷售目標(biāo)的50%以上。最重要的是，這些標(biāo)桿房企銷售均價(jià)在上半年均無聲無息地上揚(yáng)。記者統(tǒng)計(jì)的10家龍頭房企中，除保利、中海之外，包括萬科、恒大、碧桂園、華潤(rùn)等8家房企銷售均價(jià)逆勢(shì)上漲，銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。

? ? ?萬科上半年銷售金額達(dá)到836億元，同比增幅為33%。而其銷售均價(jià)從去年同期的1.04萬元/平方米，漲至1.17萬元/平方米，漲幅達(dá)12.5%。恒大銷售均價(jià)則從今年1月份的0.62萬元/平方米逐月攀升至0.73萬元/平方米。整個(gè)上半年，恒大銷售均價(jià)較去年提升10%。

? ? ?此外，華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)、以及碧桂園銷售均價(jià)漲幅均在6%至10%之間。而世茂房地產(chǎn)和雅居樂均價(jià)漲幅甚至達(dá)到13%和20.2%。

? ? ?地價(jià)倒逼利潤(rùn)承壓

? ? ?銷售均價(jià)上漲，而毛利率卻在下滑。在眾多業(yè)內(nèi)人士眼里，原因只有一個(gè)，那便是地價(jià)成本倒逼房企提升銷售均價(jià)。中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬分析稱，上市房企毛利率的下降，毫無疑問與土地市場(chǎng)的回暖、地價(jià)成本上升密切相關(guān)。

? ? ?事實(shí)上，由于三四線城市投資空間遭壓制減少，房企從去年開始出現(xiàn)返回一線城市的風(fēng)潮，造成近年一線二線城市的地王爭(zhēng)霸賽不斷上演。以5月份為例，全國(guó)主要的一二線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)有超過10宗高溢價(jià)地王成交，總成交額也超過150億元。

? ? ?他坦言，今年以來一二線土地市場(chǎng)持續(xù)火熱主要有多方面原因，首先是去年下半年開始這波樓市回暖導(dǎo)致企業(yè)庫存消耗較快，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在補(bǔ)庫存的需求。其次是成交量的迅速上升背景下，房企手頭資金情況充裕。“除此之外，一些大型房企開始加大對(duì)于未進(jìn)入城市的布局，如前段時(shí)間招商地產(chǎn)首次進(jìn)入杭州。”他分析稱。

? ? ?同時(shí)，陳延彬也對(duì)土地市場(chǎng)的火爆表露出些許憂慮，他認(rèn)為，今年國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，導(dǎo)致部分城市的熱門土地價(jià)格已經(jīng)高于周邊區(qū)域內(nèi)平均商品房?jī)r(jià)格。“由于土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱，面粉貴過面包的事件不斷發(fā)生，這會(huì)對(duì)房企未來利潤(rùn)率造成一定程度的隱患。”